우리가 은행에 가서 대출을 받을때 제일 중요한건 내 대출금리가 얼마냐 인건데, 은행은 변동 금리인경우 코픽스라는 지수와 연동해서 내 대출 금리를 결정합니다. 코픽스 지수는 한국은행에서 정하는 기준금리를 올리면 대체로 올린폭만큼 올라가고 기준금리가 내려가면 대체로 그 내린폭만큼 내려가는게 일반적입니다. 그런데 최근에는 기준금리와 코픽스가 서로 다른 방향으로 움직이는 현상이 나타나고 있습니다.
대표적인 사례가 최근에 한국은행은 기준금리를 올렸는데 주택담보 대출금리는 소폭 낮아지고 있습니다.
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낮아진 주택담보대출 금리
최근에 주택담보대출의 금리가 계속 오르기만하다가 최근에 내렸습니다. 전체는 아니고 변동형 주택담보 대출의 금리가 조금 내렸습니다. 이미 예전에 받으셨던 분들의 통장에서 빠져나간 이자가 조금 내렸다는 것입니다. 고정형 같은 경우엔 처음부터 고정해버리니 움직일것이 없으나, 변동형 주택담보 대출은 코픽스라는 금리와 연동되도록 되어있습니다.
코픽스 금리는 은행들이 자금들을 조달해오는 금리다 라고 설명할수 있습니다.
고객들한테 돈을 받아서(예금) 돈을 대출로 빌려주면서 예금금리와 대출금리의 차이(예대마진)로 돈을 버는게 은행들의 주 수입원인데, 들어오는 돈(예금)이 많아지면 은행들이 영업을 해서 가저올 필요가 없어지고 코픽스 금리도 조금 떨어지게되는 현상이 나타나서 은행들이 자금조달하는데 필요한 비용이 좀 덜 들게 되었습니다.
코픽스가 최근에 0.05%p 떨어젔습니다. 그러다보니 전체적인 변동금리형 주택담보대출의 금리가 조금 떨어졌습니다.
그게 시중에선 의아해 하고 있습니다.
왜 기준금리도 오르고 금리도 계속 오르는데 갑자기 주택담보 대출의 금리가 왜 떨어질까?
왜냐하면 보통 기준금리를 올리면 은행들의 예금금리가 올라가는것이 일반적인데 한국은행이 기준금리를 올리면 단기금융시장에서 금리가 올라가니깐 단기금융시장의 금리를 반영해서 이자를 주는 CMA나 MMF처럼 하루만 맏겨도 통장에 이자가 올라가고 그러면 은행들은 예금 빠져 나가는것을 막으려면 그쪽 경쟁에 맞춰서 올려줘야해서 여금금리, 적금금리도 비슷하게 올라가는건데, 요즘엔 왜 내렸을까?
그 이유는 최근에 자금수요가 많이 줄었다고 보면 된다. 대출시장 자체가 최근에 부동산 시장도 주춤하고 있고, 정부가 대출규제를 워낙 강하게 하다보니 대출로나가는 돈이 줄었습니다.
은행이 밖에서 돈을 많이 구해 오거나 고객들에게 돈을 많이 유치해서 빌려줘야 하는 돈 자체가 많지 않은것이고, 은행들이 적극적으로 유치도 하지 않고 있기 때문입니다.
CMA같은 단기금융상품의 금리와 지금당장 경쟁할 필요가 없겠고 필요하면 그때가서 조금 올리면 되지!
그런게 12월부터 지난달까지 은행들에 대출나가는 양이 줄어들다보니 은행의 조달금리에 반영이 되었고 코픽스가 좀 떨어지다 보니 당연히 변동형금리 같은경우에는 코픽스를 반영하게 되니까 소폭 하락하는 경향을 보이고 있는겁니다.
실제로 대출수요는 얼마나 줄었을까?
지금 지난달 은행권의 가개대출 잔액이 전달보다 4천억원정도 줄었다. 그리고 , 지난해 12월에 2천억원 감소했으니. 이렇게 두달연속 감소한게 한은이 관련통계속보치를 작성한게 2004년인데 이 이후에 처음이다.
대출이라는것이 경기가 좋으면 좋을수록 많이 나가고 주택관련 대출같은 경우에는 우리나라는 꾸준히 늘어나는걸로 생각을 해 왔는데. 그만큼 작년에 정부가 정말 강하게 대출관련 규제를 했다고 볼 수 있다.
줄었다는건 오히려 더 갚았다는 뜻이고, 시중에 돌아다니는 돈의 양도 그만큼 줄었다는 뜻이 된다. 이러다보니 대출수요가 줄어든게 경기가 않좋아서라기 보다는 규제를 강하게 하다보니까 줄어든 것일텐데, 이렇게 되니 여러가지 풍선효과로 예전에 대출받았던 분들의 통장에서 나가는 대출이자는 좀 줄어드는 그런 결과가 온다는 것이다.
앞으로의 주담대 금리는?
단기적으로는 그럴것이고 다음달, 다다음달의 코픽스 금리가 어떻게 될지 모르니까 줄어든 폭이이 워낙 적어서 일단 좀 “이상하다” , “이런일 본적이 없는데?” 정도로 시장에서 관심을 가지고 있다.
뉴스들 보면 주택담보대출 금리가 계속 올라서 7%대로 나올수 있을것 같다라고도 보도되고 있어서 그럼 그 금리는 뭐고, 줄어들었다는 금리는 뭐냐~
금리라는것이 기준금리가 오른다고해서 끝까지 오를것이냐하는것도 생각해 봐야 할 문제이다.
시장에서 자금수요와 자금조달 수요가 얼마나 맞아떨어지느냐에 따라서 금리가 같이 움직이는데, 금리가 지속적으로 올라 버리면 그 돈을 가져다 쓸때 돈이 많이 들기 때문에 대출수요는 줄어들게 되고, 대출수요가 줄어들면 은행이 내줄돈이 줄어드는 것이기 때문에 시장기 급격하게 바뀌거나 부동산 시장이 급랭해서 사람들이 대출을 안가져가게되면 다시 시장에서는 금리가 시중금리는 떨어지는 모습이 나타나고 그럼 그게 반대로 기준금리를 낮추는 현상이 나타난다. 그 한계가 시장에서 어디까지 임계점이 갈것인가의 문제인것 같다.
연금리 2%대 주담대 나왔다
카카오뱅크라는 인터넷 은행이 주택담보 대출을 시작한다. 주택담보 대출은 비대면으로 시작하기가 쉽지 않아서 못했던 건데, 신용대출이야 대충 신용보고 돈 쏴주면 되지만, 주택담보대출의 경우엔 이것저것 등본도 때어오고 , 근저당설정도 해야하고 복잡한데, 카카오뱅크가 2022년2월15일 주택담보대출을 시작하겠다고 선언했다.
당연히 새 상품을 내 놓으면 시중은행과 경쟁을 해야하기에 시중은행보다 금리조건을 싸게 내 놓겠다고 해서 시중은행들이 3%중반에서 5% 초반대 주담대금리를 받고 있는데 이거보다는 조금 낮습니다.
카카오뱅크가 예기하는게 상환기간 5년으로 선택했을경우 변동금리 기준으로 2.989%에서 3.535%를 적용한다고 했다. 금리로서는 경쟁력이 있다고 볼 수 있다.
다만, 9억원이하 수도권소제 아파트만 해당한다는 조건을 걸었고, 최대 가능금액은 63천만원이다.
비대면 주택담보대출 처리방법
비대면인데 어떻게할것이냐?
고객들이 신용대출 받는 것 처럼 카카오뱅크에서 몇가지 정보 입력 받고 대출하는거는 아무래도 금액이 크다보니 여러가지 문제가 있을것 같고, 서류도 많고 해서 이른바 챗봇을 도입해서 하겠다고 했습니다.
마치 은행직원과 상담하듯이 채팅로봇이 같이 상담을 해준다는 것이다. “뭐가 필요하십니까”.”이런서류는 있읍니까?”,”준비는 되셨습니까?” 이렇게 하면 그나마 고객들의 불편을 줄여드릴수 있을것이다라는 것입니다.
부동산 매매계약서는 사진을 찍어서 제출을 하고, 나머지 서류는 카카오뱅크가 유관기관을 통해서 제공받겠다고 합니다.
다만, 실제로 돈이 나갈대는 법무사(카뱅이 협약을 맺은 법무사)가 잔금지급일에 고객을 찾아가서 관련절차를 진행한다.
소비자 입장에서는 경쟁자가 많아지면 좋은것 입니다. 여기저기 금리를 비교하고 싼곳에서 대출을 받으면 되니깐 말입니다.
카카오뱅크같은 주담대 상품은 3~4%사이의 금리로 돈을 빌려준다고 하고, 뉴스를 보면 주담대 금리 7%가까이 된다고 하고, 3%가 있는데 누구는 7%에서 왜 빌리는지는 모르겠고…. 이해하기에 좀 복잡한 시장에 살고 있습니다.
