작년 2021년 4분기에 서울 강남에 빈 사무실이 하나도 없었습니다. 강남 오피스 공실률이 역대 최저를 유지하고 있습니다. 그러는 바람에 임대료 월세가 계속 올라서 3.3㎡ 당 11만원 넘었습니다.
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Big3오피스 지역 역대 최고 사무용 오피스 임대료
한 부동산 서비스 회사가 조사를 한 건데 연면적 3만㎡ 이상 그러니까 대략 한 9,000평 이상 되는 곳을 조사해봤더니 평1(3.3㎡)당 113,600원 이었다고 합니다. 작년 3분기 보다는 3.7% 올랐고 1년 전 4분기 보다는 거의 10% 가까이 오른 가격 입니다. 서울 Big3오피스 지역(여의도, 광화문, 강남) 임대료가 평 당 11만원 넘긴 건 강남이 이번 처음입니다.
강남 오피스 공실률과 빅3 지역의 공실률
강남에 있는 오피스 사무실 중에서 좀 큰 건물 사무실은 이렇게 계속 오른다는 건 수요가 많다는 뜻입니다. 임차인들이 들고나는 과정에서 자연스럽게 생기는 공실 비율을 “자연 공실률” 이라고 하는데 보통 5%를 자연공실률이라고 봅니다. 강남은 공실률이 4분기 기준으로 1.5%입니다. 10년간 가장 낮은 공실률 수준이며 여의도가 연 12.5%, 광화문은 10.8%입니다. 그리고 성남의 판교는 꽤 오랫동안 공실률 0%를 기록하고 있는데 지난 4분기에도 0%를 기록했습니다.
판교의 공실률 0%
보통 이사를 가고 이사 오고 하는 과정에서 임대 안 나가서 비는 게 아니라 잠깐 잠깐 이사가고 이사 오는 과정에서 사무실이 잠깐 비는 것도 공실이므로, 이런것 때문에라도 보통은 한 5% 정도는 비는 공간이 있는데, 이것조차 없는 판교는 이사도 안 간다는 뜻입니다.
판교가 이렇게 공실율이 낮은 이유는 신도시 들어올 때 땅 분양하면서 여기는 IT기업만 들을 수 있게 시설 용도 제한이라는 걸 뒀습니다. 그런 제한을 두다 보니 다행히 IT기업들의 유치가 잘 되면서 판교쪽이 IT기업이 클러스터가 되었습니다. IT기업은 개발자 수요가 많다보니 개발자들이 판교 인근에 거주를 하게 되었으며 그 개발자를 필요한 기업들은 판교로 와야 개발자를 구할 수 있고 기업들이 많이 오니까 판교의 공실률은 낮고 이런 상황입니다.
강남 오피스 공실률이 낮아지는 이유
지금 강남 지역에 공실률이 내려가는 것도 판교 상황과 연관이 있는데, 판교에서 오피스를 못 구하는 기업들의 수요가 강남으로 몰리게 되고 강남에서 못 구하니까 여의도 지역으로 분산이 되면서 강남 지역 오피스텔 임대료도 오르고 공실율은 계속 낮아지는 겁니다. 그래서 지금 강남 하고 강북의 오피스 가격 차이도 갈수록 벌어지고 있고 공실률 차이도 벌어지고 있습니다. 왜냐하면 강북 지역 오피스 같은 경우는 판교랑 거리가 멀기 때문에 판교를 대체할 수 있는 지역 수요가 안 생기는게 원인 입니다.
판교를 만든 이유가 강남의 주거를 대체하기 위함 이었는데, 오피스는 오히려 판교를 대체하기 위해서 강남필요한 형국이 되었다. 판교에 그 이른바 스타트업들 이나 대형 IT기업들 그쪽에서 사람을 더 뽑는 바람은 생긴 일이며 비싸도 들어간다는 건 여기가 아니면 안 된다라는 의미이기도 하지만 “많이 올라도 들어갈 만큼의 충분한 메리트가 있다”. 혹은 “충분한 투자를 받았다” 라는 의미 이기도 하며, 직원 하나 잘 뽑는 게 훨씬 더 도움이 되기 때문입니다.
스타트업들 같은 IT기업의 경우는 인력이 전부라고 해도 과언이 아닙니다.
십년 전에 비해서 직원들이 책상 쓰면 면적이 한 두 배는 늘었다. 예전에는 직원들 둘을 앉혀도 그냥 “네” 하고 앉을 만한공간을 요즘은 혼자서 해야 된다고 하고, 모니터 3개는 놔야 된다고 해요. 그래서 직원들 50명 정도라도 좁은 사무실 못 갑니다.
위에 말처럼 사무실 공간들은 부족한데 원래 코로나 때문에 재택근무가 늘어나면 사무실 수요는 좀 감소할 거다 이런 예상들을 많이 했는데 예상이 아예 빗나갔습니다. 또 해외 기업들 같은 경우에는 재택근무를 좀 많이 하는데 코로나 시기에도 한국 기업들은 사무실은 유지를 하면서 재택근무를 시키고 거점근 무형태를 새로 도입하는 방향으로 대응을 했습니다. 그러다 보니 사무실 감소하지 않은 걸로 해석이 되고 있으며 재택근무는 늘었지만 임대차 계약서상에 임차 기간이 남아 있고 코로나19 봉쇄 상황이 언제 다시 풀릴지 모르기 때문에 사무실 면적을 줄이는 것도 어렵게 된 것입니다.
코로나로 실내 활동이 많아지면서 게임 같은 산업은 오히려 더 잘되고 있고, 그러면 개발직군의 직원을 더 뽑아야 됩니다. 그런데 IT업종 인력 구하는 게상당히 어렵습니다. 가뜩이나 개발자 뽑기 어려운데 사무실 임대료 아낀다고 분당(판교)이나 강남이 아니라 조금 싸지만 외곽에 낡은 건물에 사무실 얻게 되면 인력을 확보하는 게 더 어렵기 때문에 분당(판교)이나 강남, 여의도 이런 곳들에 빈 사무실이 없는 거고 앞으로도 당분간은 공실율이 계속 낮게 유지가 되면서 임대료는 더 올라갈 것으로 해석을 하고 있습니다.
평당 임대료가 11만원이니까 한 사람 당 2~3평 정도 쓴다고 하면 대략 30만원 정도 직원 한 사람을 위해서 쓰는 건데, 그거 아껴서 20만원짜리 2~3평 공간 만들어봐야 월급으로 따지면 10만원 정도 차이니까 “좀 비싼 데 사무실을 임대하고 고급 인력을 채용하겠다”라는 계산인 것입니다.
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