서울시가 주택정비사업 후보지 공모를 시작했다. 이름은 “모아타운” 주택정비사업 후보지 공모란 “재개발 하고 싶은 자치구, 지역은 손들어보세요~” 하는 재개발사업의 종류가 모아타운 입니다. 즉 소규모 재개발 및 재건축이 모여있는 지역을 의미 합니다.
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일반적인 재개발과 모아타운의 비교
일반적인 재개발은 여러가지 조건이 충족되어야 하지만, 그 중에서도 건물의 노후도, 접도율이 중요합니다. 대지면적은 1만제곱미터 이상이어야 하고 그 안에 있는 20~30년 노후된 건물이 전체의 2/3이상이 차지하고 있어야 합니다. 거이에다가 도로폭이 4미터도 안되는 좁은 골목, 차가 겨우 교행할 수 있는 도로에 접해있는 조택이 60% 이상이어야 합니다. 이 두가지 요건이 충족하기가 쉽지가 않은데 그중에서도 노후도가 문제가 됩니다. 큰 면적으로 묶다보니 그 안에 새로운 건물이 들어섰을수도 있고 그 새 건물만을 제외 시킬 수 도 없고. 재개발을 한다고 하더라도 새 건물주인의 입장에서는 돈들여서 새로 건물을 지었는데 재개발 한다고 하면 동의도 잘 안해줄 것이고. 아무튼 이런 이유등으로 기존에 재개발이 추진되는것이 쉽지는 않았습니다.
이렇게 봤을때 다른 요건은 재개발 요건에 부합하는데 신축건물들을 제외하고 잘개 쪼개는 것이 모아주택의 개념이라고 보면 됩니다.1500제곱미터 (대략 가로세로 40미터, 약500평) 이상이되는 블럭단위로 개발하는 방식을 모아주택 이라고 하고모아주택들을 모아서 10만제곱미터 이내로 묶은 지역이 모아타운의 개념입니다.
모아주택이 합쳐 모아타운
그러면 모아주택은 아파트 1동, 2동 정도 올라가는 크기인데, 그러면 새로생긴 모아주택 주변의 노후된 지역은 또 개발이 않되고 주변을 한꺼번에 쫙 개발하려고 하면 새 아파트(모아주택)이 들어서 버려서 또 안되고..그래서 기존 재개발은 큰 단위로 묶었던건데 기존보다는 작지만 모아주택 1동 2동이 여러개 모인 모아타운도 가능하게 됩니다.
기존에 1동 2동 소규모 주택정비사업이라는게 있는데, 2집만 연결이 되면 개능한 개발사업도 있었습니다. 모아주택은 주택정비사업과 재개발의 중간정도의 공공 사업이라고 보면 될것 같습니다.
가장 큰 차이는 기존의 자율주택정비사업 같은 소규모 재건축 사업같은경우엔 요건만 충족되면 민간이 알아서 주도를 합니다. 민간주도 개발에서는 대출이자를 싸게 해준다거나 하는 해택이 있었는데 모아주택은 규제완화 층을 높게 지을수 있다거나 공공의 돈이 투입되서 이 안에 공원을 공원을 조성한다거나, 공영주차장을 넣는다거나 하는 지원이 가능합니다.
핵심적인것은 아파트 1동,2동을 짓는데 도로를 끼고 마주보는 다른 건물들과 같이 개발을 하게되면 도로 아래쪽에 주차장을 조성하기도 하면서 한 단지의 아파트처럼 개발이 될수도 있다는 겁니다.
이렇게 되면 저층주거지의 주차난 등 고질적인 문제를 해소하고, 무분별한 개별사업 추진으로 인한 나홀로 아파트 양산을 방지하면서 대단지 아파트처럼 체계적으로 관리하고 다양한 편의시설을 확충할 수 있게 된다.
모아주택·모아타운 사업 개요
| 모아주택 | 모아타운 | |
|---|---|---|
| 개념 | 모아타운 내 공동개발을 통해 지하주차장과 녹지조성이 가능한 중규모 아파트 | 슈퍼블록 내 모아주택 집단 추진지역으로 기존 가로 유지 및 지역 내 필요한 기반시설 등을 확보하는 소규모주택정비 관리지역 |
| 면적 | 1,500㎡ 내·외(지하주차장 건립 규모) | 10만㎡ 이내 지역(노후도 50% 이상) |
| 시설 및 계획내용 | 지하주차장, 지상녹지 주가로변 저층부 커뮤니티 시설 | 토지이용, 거점시설 조성, 용도지역 변경, 건축규모 및 배치 등 |
2022년 ‘모아타운(소규모주택정비 관리지역)’ 대상지 자치구 공모 절차
자치구가 주민 의견수렴을 거쳐 지역 내 정비가 필요한 ‘모아타운’ 대상지를 발굴해서 서울시에 신청(3월18일~24일)하면 선정위원회 평가를 거쳐 최종 대상지를 선정·발표한다.
재개발 등 대규모 정비사업이 추진되는 지역과 중복되어 발생되는 주민갈등을 최소화하기 위해 ▴신속통합기획 재개발 ▴공공재개발 ▴도심공공주택복합사업 등 타사업방식으로 공모 신청 중인 지역(공모 결과 탈락지 및 2차 공모 제출예상지역도 제외 대상) ▴정비구역·정비예정구역(단, 주거환경개선사업 신청 가능) ▴재정비촉진지구(단, 존치지역 신청가능) ▴도시개발구역은 공모 대상에서 제외된다.
대상지 선정 기준
대상지 평가는 주차난 등 주거환경이 열악하고 사업실행이 가능한 지역에 중점을 두어 ▲지역 내 소규모주택정비사업 추진 여부, ▲노상주차 현황·공원 부족 등 기반시설 열악 여부, ▲노후도 등 사업의 시급성 등을 평가항목으로 정했으며, 가점으로 지역주민 참여 의사 여부로 구성하여 합산 70점 이상이 되어야 최종 평가를 받을 수 있도록 하였으며 선정위원회는 평가의 공정성 및 실행력을 높이기 위해 서울시-국토부가 함께 참여하고, 분야별 외부 전문가로 구성하여 운영 할 계획이다.
모아타운 대상지로 선정되면 기반시설을 확보하는 계획으로 ▲토지이용계획, ▲용도지역 종 상향, ▲도로·주차장 등 기반시설 조성 계획, ▲건폐율·용적률 등 건축물의 밀도계획 등이 포함된다.
모아타운(소규모주택정비 관리지역) 지정 절차
대상지별 관리계획 수립 시비지원 범위는 관련 조례에 따른 시·구 매칭비율에 따라 전체 지원 금액의 70% 범위 내에서 대상지 면적을 감안해 결정되며 지분쪼개기 등 투기수요를 원천 차단하기 위해 이번 공모 선정 발표 후 최초 고시되는 날(4월 중)로 권리산정기준일을 고시할 예정이다.
서울시는 올해부터 5년간 ‘모아타운’ 100개소를 지정하고 총 3만 호의 양질의 신축주택을 공급한다는 계획이다.
공모 내용에 대한 보다 자세한 사항은 서울시 홈페이지 및 국토교통부 홈페이지 를 통해 확인할 수 있다.
생각
문제는 이렇게 노후된 지역에 아파트 한두동 새로 들어서게 되면 그 동내는 다시는 재개발이 불가능 한 지역이 되어버리게 될 것입니다.
일종의 난개발, 알밖기 때문에 예전에는 대규모 재개발만 했었는데, 이제는 주택이 모자라니 소규모라도 주택정비를 해서 공금을 늘리겠다는 정부의 생각인것 같습니다.
#면목동 모아타운, #중흥동 모아타운, #번동 모아타운