집을 구입할 때 은행에서 대출을 받으면 내야 하는 대출이자를 연말정산 소득공제를 받을 수 있는데, 무조건 다 받을 수 있는 것은 아닌데 그 조건이 무엇일까요? 집살 때 은행에서 대출을 받으며 대출이자가 매달 나가는데, 이것을 나라마다 세금 제도가 다르긴 해서 어떤 나라는 양도세 낼때 빼주기도 하고, 우리나라는 안 빼주기도 하고 대출이자 나가는게 연말정산 소득공제 되는 경우가 꽤 있다고 합니다.
주택자금 관련된 비용들이 여러가지 있고, 그에따른 소득공제도 여러가지가 있는데 집 살때 대출끼고 사면 매달 원리금을 갚아야 하는데, 그중에서 이자 부분에 한해서 소득공제를 해줍니다.
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주담대 이자 연말정산 소득공제 대상
1주택 세대주 근로자가 대출받을 때
대상은 근로 소득자 이면서 1주택인 세대주 나 세대원 중 한 명만 받을 수 있는데 세대원이 받으려면 반드시 그 주택에 거주를 해야 됩니다. 그리고 이때 주택은 주택법상 주택만 되기 때문에 오피스텔을 주거용으로 구매해서 주거용으로 쓴다고해도 공제 대상은 아닙니다.
중요한 건 이 주택의 명의와 대출받은 명의 입니다. 주택의 명의 대출 받은 사람 그리고 소득공제를 받으려는 근로자 모두 일치를 해야됩니다. 그래서 주택의 명의가 소득공제 받을 근로자거나 근로자가 포함된 공동 명의면 상관없고 지분이 1%이거나 50% 이거나 전혀 상관없습니다. 다만 대출 같은 경우에는 공동으로 받았다면 대출약정서에 적혀있는 채무 부담 비율에 따라서 공제를 받습니다.
예를 들어 남편이 20%, 아내가 80% 상환 하겠다고 약정을 하였으면 이자도 2 : 8로 해서 근로자가 남편이라면 20% 만큼만 공제를 받는 방식입니다. 대체로 대출을 공동 명의로 받는 경우는 거의 없고 집을 공동명의로 사는 경우가 있는데 대출도 공동명의로받겠다고 하면 일반적으로 “두분이 잘 상의하셔서 한 분 명의로 하세요” 합니다. 이처럼 세세한 부분까지 정해져 있다 정도로 알아 두시면 될 것 같습니다.
중요한 것은 처음에 대출 받을 때 집 명의 = 대출 명의 = 근로자 요게 일치해야 소득 공제를 받을 수 있다는 겁니다.
1가구 1주택 이어야 되고 그럴 경우에는 그 분의연말정산에는 이자 나간 것은 빼 준다
예를 들어서 1억원 정도 대출 받았으면 연말정산 할때 결국 그렇게그렇게 해서 세금을 얼마나 돌려받을수 있다는 뜻입니까?
대출의 상환 기간과 방식에 따라서 좀 달라집니다.
- 대출기간이 10년이냐 15년이냐에 따라
- 10년 이상 이면서 고정금리고 비거거치식(원금을 같이 갚는 대출)이면 연간 300만원 한도
- 15년 이상 고정금리 비거치식 충족하면 1800만원 한도
- 고정이냐 거치식이냐에 따라서
- 둘중에 하나만 충족하면 1500만원 한도
- 둘다 아니면 500만원 한도
복잡하지만 요즘 나와있는 시중 대출로 봤을 때 왠만하면 1,500만원까지 공제를 받을 수 있다고 보면 됩니다.
변동금리면 1500만원까지는 된다. 대부분 20년 30년 이렇게 대출을 받고 기간은 대부분 요건을 충족 하지만 만약에 3.5%의 금리로 30년 짜리 대출 1억 받으면 처음 1년동안 이자가 약 350만원정도가 나가고 매년 약10만원정도 씩 줄어듭니다. 연봉이 대략 4천만원 정도 되면 실제로 돌려받는 세금은 대략 50만원정도 세금을 아낄 수가 있고 연봉이 5천만원에서 8천만원 사이면 80만원 정도 그리고 연봉이 1억에서 1억5천정도면 120만원 정도 세금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 같은 조건에 2억 대출을 받았다면 X2 하면 됩니다. 대략 연봉의 1% 정도를 세금이 아껴주는 겁니다.
소득이 높을수록 더 많이 돌려 받습니다. 소득이 높을수록 세금도 더 많이 내니까 할인을 받으면 당연히 할인액이 많아지니까요. 그래서 고소득자 일수록 실제로 대출 금리가 낮아지는 효과가 발생할 하는데 3~4000만원 구간에서는 0.5%p 정도, 연봉 1억 이상이면 1%p 정도 금리가 낮아지는 효과가있습니다.
공시가격 5억원 이하의 주택
주택 가격의 기준이있습니다. 고가주택 까지 해주는 거는 아니고 취득 당시의 주택가격이 공시가 5억 원 이하여야 됩니다. 공시가격은 국토교통부 홈페이지에서 확인 가능 합니다.
서울 아파트의 지금 공시가율을 70%로 봤을때 시세로는 7억1500만원정도 이하면 공제를 받을 수가 있는데 문제는 이게 취득 당시의 주택가격이라는 겁니다. 똑같은 집 이라고 하더라도 내가 살 때 주택가격이 비싸다면 구매한 시점에서 공시가격이 5억을 넘어갔으면 나중에 집값이 아무리 떨어지더라도 나는 공제를 받을 수가 없는 거고 반대로 내가 사는 시점에 공시가 5억보다 싸다면 나중에 아무리 집값이 올라도 대출받는 기간 내내 소득공제를 받을 수가 있는 겁니다.
그리고 이 대출 같은 경우엔 소유권 이전 등기 후에 3개월 이내 받은 대출만 유효하고 그렇게 한번 유효 해서 적용을 받으면 나중에 대출을 최대 3회까지 대환 하더라도 계속 받을 수가 있습니다. 그렇기 때문에 처음 요건에 부합하느냐 아니냐에 따라서 연말정산 소득공제가 좀 갈린다는 부분 때문에 불만도 조금은 있습니다.
너무 비싼집은 안 해 줘야 되겠다는 생각으로 5억원 이하로 낮춰서 잡아 놨는데 요즘 서울에는 특히 아파트 중에는 공시가 5억원 이하는 거의 없습니다. 예전에 한 3년전에 5억원이었던 집이 지금 그 가격을 넘어섰으면 언제 샀냐에 따라서 달라지는 거니까 평생 쫓아간 다고 보면 됩니다.