정부가 2022년 들어 오피스텔 분양 제도를 좀 바꾸겠다고 발표를 했습니다. 아파트에 대한 규제가 심해지다 보니까 주택이 아닌 것들의 인기가 치솟기 때문이에요. 오피스텔이나 생활형 숙박 시설 이런 것들이 작년 말까지 엄청나게 관심이 쏠렸는데 청약 경쟁률이 몇백대일 아니면 천몇백대일 이렇게 넘어가는 것들도 있었습니다.
지금 같은 경우에 30호실 이상 되는 아파트를 분양을 할 때는 “청약홈” 같은 곳에 공개 청약을 하는게 의무입니다. 그런데, 주택이 아닌 건축물 같은 경우에는 분양을 받는 사람들이 분양 보증이라든가 신탁 계약 같은 안전장치 정도만 마련하게 되면 시행사가 하고싶은 방법으로 추첨을 하던, 지인에게 팔던, 분양가 상한제도 없고, 청약 통장도 필요 없이 그냥 알아서 청약을 하면 됩니다.
2022년 오피스텔 분양제도 변경 이유
그런데 오피스텔 같은 경우에는 주택으로 쓸 수 있다 보니까 300호실이 넘는 경우에만 “청약홈“을 통해서 아파트처럼 분양을 하도록 만들어 놨는데 오피스텔도 300실 미만이면 기존처럼 시행사가 원하는 방식으로 분양을 하면 됩니다. 시행사가 마음대로 분양을 하다 보니 여러 가지 문제점들이 생기기 시작을 했는데 오피스텔이랑 생활형 숙박 시설 청약을 받을 때 시행사 측에서 청약 신청금이라는 걸 받기도 합니다. 허수의 신청자를 줄이기 위해 생겨난 청약신청금을 가계약금 같은 느낌으로 100만 원에서 300만원 정도 받아놓습니다.
이렇게 받은 청약신청금은 사실 당첨자가 선정되고 나면 미당첨자의 청약신청금은 바로 돌려줘야 하는데 몇일이 아니라 몇 주가 걸리기도 하고 몇 달이 걸리기도 합니다. (“청약홈”이 분양하는 경우에는 보통 이삼일 내에 돌려줍니다.)
오피스텔 같은데가 30실미만이면 시행사가 홈페이지 만들어서 알아서 자기(시행사)가 서버에서 “우리 가 이렇게 이렇게 해서 임의대로 추첨을 합니다. 이렇게 하는데서 이제 문제가 발생할 수 있는데 문제가 있습니다. 그렇게 되면 오피스텔 분양시 프리미엄 붙을 것 같은 오피스텔 같은경우 이런 상황이 일어날 수 있겠죠. ㅎ
시행사 대표! 저랑 딜 합시다. 지금 프리미엄이 2천만원 붙었는데, 내가 당신(대표)한테 1천만원 줄테니 날 당첨시켜 주세요!!!
오피스텔 분양하는 입장에서도 “프리미엄 많이 붙을 거 같은데 200개 중에 한 50개는 빼놓자” 해도 사실 알 수가 없는 거고 그런 부분에 있어서 투명성이 보장이 되질 않는다는 문제가 있습니다. 그리고 그걸 하나하나 검증할 수 있는 시스템이 마련되지 않다는게 더 문제입니다. 물론 그런 짓을 하면 벌칙은 있습니다. 1억원이하의 벌금이나 1년이하의 징역에 처해지도록 되어 있긴 한데 검증하는 시스템이 없다 보니까 충분히 나쁜 마음을 먹으면 이런 일이 벌어질 수 있는 가능성이 있다는 겁니다.
분양가 정해지고 나서 분양 추첨 할 때까지 그 사이에도 집값이 올라가니까 생긴 일이에요. 오피스텔이나 생활형숙박시설이 지금처럼 주목을 못 받던 시절은 사실 이런게 문제가 되지도 않았었고, 그럴 가능성도 거의 없었는데 상대적으로 관심이 쏠리다 보니까 작년부터 슬슬 드러나기 시작한 문제점 입니다.
그럼 모든 분양은 주택 형으로 쓰는 모든 분양은 모두 “청약홈”에서 거기서 뽑아라. 추첨은 나라에서 똑같은 방식으로 투명하게 하면 될 것이다. 하지만 그렇게 안 하는 이유 이유가 있다고 하니 “모든 상황에서 이렇게 공개 모집 / 공개 청약을 하는 건 국가가 정한 한 시스템(청약홈)에 들어와서 해라”라고 하는 건 일종의 규제 아닌 규제로 볼 수가 있다.
시장에 필요한 규제는 최소화 해야 하기 때문에 300실이 넘는 (대형)오피스텔에 대해서 만 규제를 하고 나머지는 자율적으로 맡겨 놓은 것 이었습니다.
2022년 오피스텔 분양 규제 시점, 대상, 내용
위에서 말한것과 같이 그런 문제들 때문에 조금 더 기준을 타이트하게 쪼인다고 국토부에서 이번에 발표를 한 것입니다.
오피스텔 분양 규제 같은 경우에는 위에서 말 한것 같이 300실 이상이었던 기준이 좀 강화됩니다. 규제 지역(조정대상지역이나 투기과열 지역)에서 분양하는 오피스텔과 생활형 숙박 시설이 이번 규제에 들어갑니다.
오피스텔, 생활형 숙박 시설 같은 경우에 둘 다 50실 이상이면 앞으로 청약홈을 통한 청약이 의무화 됩니다. 청약홈을 통한 추첨을 하더라도 청약통장이 있어야 하는건 아니고, 단지 추첨은 청약홈에 들어와서 거기서 투명하게 하도록 하겠다라는 겁니다. 위에서 말한 청약 신청금에 대한 환불 문제(환불해야 된다라는게 법적으로 정해진게 아무것도 없다)가 계속 문제가 되었었다. 문제가 되던 청약 신청금에 대한 환불은 당첨자 선정 후에 늦어도 7영업일(휴일뺀 영업일) 이내로 규정을 하겠다.
위의 내용 이외에도 또 다른 내용들도 많이 있는데 이런 것들이 전부 다 법령, 시행령을 개정해야 될 부분입니다. 그러니까 국회에서 법을 바꾸거나 정부에서 시행령을 좀 바꾸거나 해야 되는데 국회를 통과하고 입법예고 거쳐서 공포 되기까지 시간이 많이 걸립니다. 그렇게 되기까지 얼마나 시간이 걸릴지는 지금 예상할 수가 없고 다만 이러한 문제점들이 많이 제기되고 있다 보니까 정부 입장에서는 빨리 개선안을 내놓고 이렇게 하겠다라는 방향만 현재 시장에 제시를 한 상태입니다.
아파트보다 오피스텔이 더 좋아서 이쪽을 분양받는 사람은 없을 텐데, 아파트는 부족하고 없으니 그렇다고 아파트에 대한 규제가 남아 있으니까 아파트는 안 지으려고 하고. 같은 땅에 그냥 오피스텔 짓고 말고. 그렇다 보니까 구매하고자 하는 사람이 몰리게 되어 이런 일이 발생하고, 이런 규제가 새로 생기게 되었습니다.